إن الحصول على مسكن ثانٍ في إسبانيا أمر شائع جدًا، والدليل على ذلك أن هناك أكثر من 3,5 مليون عائلة لديها منزل ثانٍ، سواء على الشاطئ أو في الجبال أو في الريف أو في المدينة. بشكل عام، يتم استخدام هذه العقارات من قبل أصحابها أو أفراد أسرهم للتمتع الشخصي خلال فترات العطلات أو عطلات نهاية الأسبوع. ولكن حاليًا، في ما يقرب من 35% من هذه المساكن، قرر أصحابها جعلها مربحة بحيث تولد دخلاً سلبيًا متكررًا، وليست نفقات ثابتة لمجرد امتلاك منزل.
وينطوي هذا الاتجاه المتنامي على تحول نموذجي يتمثل في الانتقال من تحمل تكلفة المنزل الثاني إلى الحصول على دخل إضافي والتركيز عليه كاستثمار. يحدث هذا بشكل رئيسي بفضل ظهور التكنولوجيا، التي تقدم العديد من البدائل، بطريقة بسيطة وسريعة ومباشرة، لتقديم منزلنا لمستخدمين آخرين لجعله مربحًا.
كيف يمكننا أن نجعلها مربحة؟
لدينا بديلان: هل تأجير طويل الأجل أو إيجار إجازة.
- الإيجار طويل الأجل: يتعلق الأمر بتخصيص منزلنا حتى تتمكن الأسرة من الإقامة هناك طوال العام بشكل دائم ودفع إيجار شهري لنا مقابل استخدامه. هذا هو المثال الكلاسيكي للدخل السلبي المتكرر:
يتم توقيع العقد بين المستأجر والمالك، بشكل عام لمدة لا تقل عن سنة واحدة، على الرغم من أنه يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التعديل الأخير لقانون الإيجارات الحضرية ينص على أن الحد الأدنى لمدة عقود الإيجار للإقامة المعتادة هو 1 سنوات (مع بعض الاستثناءات).
إن استخدام منزلك الثاني للإيجار طويل الأجل له العيب: لن تتمكن من استخدامه خلال فترات الإجازة أو في عطلات نهاية الأسبوع، بل ستحصل بدلاً من ذلك على دخل شهري سيكون بمثابة متعة لجيبك.
هذا النوع من الإيجار لديه ميزة مهم جدًا من وجهة نظر ضريبية، نظرًا لوجود تخفيض بنسبة 60٪ للمالكين، أي أنه من كل 100 يورو يتم ربحها من خلال عقد الإيجار، يخضع 40 يورو فقط للضريبة أو يتم دفع الضرائب.
المزايا الأخرى هي أنه، باستثناء IBI، فإن جميع النفقات الأخرى للمنزل مثل الكهرباء والماء والمجتمع يتحملها المستأجر، لذلك لن تكون هناك نفقات ثابتة يتحملها المالك إذا كان المنزل فارغًا لدفعها. .
- عطلة أو تأجير قصير الأجل: إذا كان منزلك يقع في منطقة سياحية وقد اهتمت به كثيرًا لجعله جميلًا وجذابًا، فإن التأجير لأغراض سياحية هو خيارك الأكثر ربحية. على عكس الخيار السابق، يتيح لك هذا الخيار اختيار الفترات التي تستأجره فيها، لذلك فهو يوفر مرونة أكبر من خلال القدرة على جعل الاستخدام الشخصي متوافقًا مع إمكانية جعل المنزل مربحًا.
يمكن أن تكون الربحية في بعض الحالات أكبر من الإيجار طويل الأجل، ولكن العمل وتكاليف إدارته أكبر أيضًا، لذلك يُنصح بأخذ قلم رصاص وورقة وحساب الخيارين.
إذا كان السكن الثاني قريبًا من منزلك الأساسي، فيمكنك إدارته بنفسك عن طريق نشر العقار على منصات مثل Airbnb أو Booking ثم إدارة عمليات الوصول والمغادرة شخصيًا.
من ناحية أخرى، إذا لم يكن القيام بذلك بنفسك هو ما تبحث عنه، فهناك عدد كبير من الشركات المتخصصة التي يمكنها الاهتمام بالعملية بأكملها دون الحاجة إلى القيام بأي عمل.
ما هو الخيار الأكثر ربحية؟
هذا هو السؤال الكبير والجواب هو "يعتمد"، فهو يعتمد على عوامل كثيرة مثل: حالة المنزل، الموقع، التكاليف الثابتة والمتغيرة، إلخ. كمبدأ توجيهي، بالنسبة للإيجار طويل الأجل، يعد العائد بنسبة 6٪ أو أكثر سنويًا أمرًا مثيرًا للاهتمام، أي أنه من الدخل الذي تكسبه خلال عام، يمكنك حساب النسبة المئوية التي يمثلها على قيمة الشراء.
من ناحية أخرى، في الإيجارات السياحية، إذا قمت بطرح جميع النفقات من الدخل الذي تم الحصول عليه وقمت بتقييم عمل إدارته (إذا قمت بذلك بنفسك) وإذا كانت الربحية أعلى من الإيجار طويل الأجل، فاستمر.
وكما قلنا من قبل، يتم تحفيز الإيجارات طويلة الأجل من وجهة نظر ضريبية بتخفيضات قدرها 60٪، ولكن من ناحية أخرى، لا تتمتع إيجارات العطلات بهذه الحوافز.
أخيرًا، إذا كنت تفكر في شراء مسكن ثانٍ (ليس مربحًا من خلال الإيجار فحسب)، بل مربح أيضًا من بيع العقار في المستقبل، ولهذا السبب من المهم جدًا دراسة المنزل والموقع وكل شيء بالتفصيل العوامل التي قد تدفعه إلى إعادة تقييمه في المستقبل.
En دريم صن اسبانيا لدينا فريق من المهندسين المعماريين والاقتصاديين والخبراء في سوق العقارات الذين يمكنهم مساعدتك في اتخاذ قرار الاستثمار في منزل ثانٍ.
