Cómo rentabilizar una segunda residencia

Tener una segunda residencia en España es algo bastante habitual, prueba de ello es que existen mas de 3,5 millones de familias que disponen de una segunda vivienda ya sea en la playa, en la montaña, en el campo o en el pueblo. Generalmente estas propiedades vienen siendo utilizadas por sus propietarios o familiares para su disfrute personal en periodos de vacaciones o fines de semana. Pero en la actualidad, aproximadamente en el 35% de estas residencias sus dueños han decidido rentabilizarlas para que les genere unos ingresos pasivos recurrentes, y no sean gastos fijos por el simple hecho de tener una vivienda.

Esta tendencia que está en auge implica un cambio de paradigma, que consiste en pasar de tener el coste que supone una segunda vivienda, a tener unos ingresos adicionales y enfocarlo como inversión. Esto ocurre principalmente gracias a la irrupción de la tecnología, que ofrece muchas alternativas para, de unan forma sencilla, rápida y directa, ofrecer nuestra vivienda a otros usuarios para rentabilizarla.

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¿Cómo podemos rentabilizarla?

Tenemos 2 alternativas: el alquiler de a largo plazo o el alquiler vacacional.

  • Alquiler a Largo Plazo: Se trata en destinar nuestra vivienda para que una familia resida en ella todo el año de forma permanente y mensualmente nos pague una renta por su uso. Este es  el clásico ejemplo de un Ingreso pasivo recurrente:

Se firma un contrato entre el Inquilino y el propietario, generalmente con una duración mínima de 1 año, aunque hay que tener en cuenta que la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración mínima de los contratos de arrendamientos destinados a vivienda habitual es de 5 años (salvo algunas excepciones).

Utilizar tu segunda residencia para un alquiler a largo plazo tiene la desventaja: No la podrás usar en los periodos de vacaciones o en los fines de semana, pero en cambio obtendrás una renta mensual, lo cual supondrá una alegría para tu bolsillo.

Este tipo de alquiler tiene una ventaja muy importante desde el punto de vista fiscal, porque existe una reducción del 60% para los propietarios, es decir, de cada 100€ que se ingresa por el arrendamiento, solo se someten a tributación o se pagan impuestos sobre 40€.

Otras de las ventajas, es que, a excepción de IBI, todos los demás gastos de la vivienda como luz, agua, comunidad son a cargo del inquilino, por lo que unos gastos fijos que asume el propietario si tiene la vivienda vacía dejaría de tener que pagarlos.

  • Alquiler a Vacacional o a Corto Plazo:  Si tu vivienda está ubicada en una zona turística y además la has cuidado con esmero para que sea bonita y atractiva, el alquiler con fines turísticos es tu opción más rentable. A diferencia de la anterior, esta opción te permite elegir los periodos que la pones en alquiler, por lo que ofrece una flexibilidad mayor al poder compatibilizar el uso personal con la posibilidad de rentabilizar la vivienda.

La rentabilidad en algunos casos puede ser mayor que el alquiler a largo plazo, pero el trabajo y los costes de gestionarlo también son mayores, por lo que es recomendable coger lápiz y papel y realizar cuentas de las 2 opciones.

Si la segunda residencia está cerca de tu vivienda habitual, puedes realizar la gestión tú mismo colgando la propiedad en plataformas como Airbnb o Booking y luego gestionar personalmente los ingresos y salidas.

En cambio, si realizarlo tu mismo no es lo que buscas, existen gran cantidad de empresas especializadas que se pueden encargar de todo el proceso sin tener que hacer ningún trabajo.

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¿Qué opción es más rentable?

Esta es la gran pregunta y la respuesta es “depende”, depende de muchos factores como: el estado de la vivienda, la ubicación, los costes fijos y variables, etc.  A nivel orientativo, para un alquiler a Largo Plazo, una rentabilidad a partir del 6 % anual es interesante, es decir, de las rentas que ingresas durante un año calculas qué % supone sobre el valor de compra de esta.

En cambio, en el alquiler turístico, si de la renta obtenida le restas todos los gastos y valoras el trabajo de gestionarlo (si lo hace uno mismo) y si la rentabilidad es superior al alquiler a Largo Plazo, adelante.

Como hemos dicho antes, el alquiler a Largo Plazo esta incentivado desde el punto de vista tributario con reducciones del 60%, pero en cambio el Alquiler Vacacional no existen estos incentivos.

Por último, si estás pensando en adquirir una segunda residencia (no solo por el alquiler se obtiene rentabilidad), también se rentabiliza con la venta futura del inmueble, por eso es muy importante estudiar con detalle la vivienda, ubicación y todos los factores que puedan hacer que se revalorice en un futuro.

En Dream Sun Spain contamos con un equipo de Arquitectos, Economistas y expertos en el mercado inmobiliario que pueden ayudarte en la decisión de inversión en una segunda residencia.

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